预收费管理趋严年月养老服务发展报告

观点指数高押金再引争议，地产母公司拖累养老板块

险资背景的养老机构在新项目获取上更为进取，地产、金融等复合型背景的集团企业则在资源合作互补、业务整合方面下功夫；南京朗诗常青藤遇上高额押金退款难的问题，或受集团地产主业影响，导致押金难退。

因地制宜立政策，预收费管理趋紧

以民政部新规为起点，今年各地政府再因应自身情况细化预收费的管理措施，促使行业整体走向规范化，维护老年人的权益。另外，近期各地出台政策依然允许会员卡模式，但是不能超过押金的4倍或12倍。政策或推动部分机构对其销售策略做出重大转变，短期内影响机构的经营情况。

养老设施纳入REITs范围，发行条件较为严格

发改委最新文件正式把养老设施等纳入REITS范围，为重资产养老项目融资提供新路径。但从以往养老市场的经验来看，要达到发行条件一般需要达到70%的入住率，达成上述指标预计需要至少5年，条件上来看实际较为严格。

高押金再引争议，地产母公司拖累养老板块

期内，头部养老企业继续耕耘养老市场，保持稳定的速度向前发展。险资背景的养老机构在新项目获取上更为进取，地产、金融等复合型背景的集团企业则在资源合作互补、业务整合方面下功夫。

其中，大家的家接续开拓养老事业版图，以天津泰安道城心社区近期的开业为起点，与天津市整合医学会签约合作。泰康之家·燕园再扩容，新增一栋护理公寓，这是继7月泰康之家西北旺养老项目及北清路养老项目落地之后，在北京再次扩大布局。

从发展趋势看，常年专注于城郊CCRC社区的泰康之家，今年开始发展位于城心的公建民营项目，在北京建立起了大型CCRC 高品质护理机构 公建民营项目的多层次养老服务组合；大家的家则从发展初期就瞄准城心社区，不考虑远郊大型项目。

在近期举办的2024博鳌康养文旅大会上，有嘉宾提到，对于75岁以上的人群来说，第一需求是医疗，第二是离子女近。CB（城市核心）型的入住率因此会好很多，这也是保险系纷纷转向CB型项目的重要原因。

另外，近期连锁养老机构朗诗常青藤陷入“退款困局”，多名消费者在南京朗诗常青藤遇上高额押金退款难的问题，再度掀起社会对养老机构高额押金的关注。

据观点指数了解，入住朗诗常青藤，需要一次性缴纳“入住押金”30万元，而入住后则可以享受费用优惠，每月1万元的费用可降至7000元。

而据调查，南京朗诗常青藤在南京市内各门店的经营情况并未出现不良问题，但其财务由母公司朗诗集团统一管理，或受集团地产主业影响导致押金难退。

资料显示，朗诗常青藤目前在南京、上海、杭州、苏州、无锡五大城市均有布局，合计12个项目，其中7个位于南京。

众所周知，地产行业的整体下行已持续几年，而市面上的连锁养老品牌中有相当部分地产背景。除了本次“退押金”事件中的朗诗常青藤外，预收费管理趋严年月养老服务发展报告如万科旗下的万颐养老、越秀集团的越秀康养、远洋的椿萱茂等都有浓厚的地产背景。这类受地产母公司拖累的事件是否会蔓延，值得持续关注。

今年5月，民政部联合七部门发布了《关于加强养老机构预收费监管的指导意见》，首次对养老机构的预收费进行系统性规管，要求预收费周期不得超过12个月。

在针对地方省市部分，《指导意见》提到“对养老机构为弥补设施建设资金不足，收取会员费的，省级民政部门可以按照包容审慎监管原则，明确会员费最高额度等限制性要求。”

近日，安徽发布了《安徽省养老机构预收费管理办法（征求意见稿）》，明确养老服务企业通过销售预收性质的会员费（包括会员卡、贵宾卡等）形式进行营销的十项具体条件。

随着养老产业的快速发展，有关养老的纠纷亦层出不穷，其中部分问题发生在机构预收费的环节，既损害了老年人的权益，造成较大的社会舆情，也严重损害了养老服务市场的整体声誉。

从产业的角度来看，以往我国养老企业学习美国的会员卡、高押金模式，该模式在中国把所有的风险都转嫁给了C端客户，造成了很多不良影响。

国内养老行业更注重民生，而非经济部分，因此对会员卡和高押金开始给予多重限制。今年，以民政部新规为起点，各地政府再因应自身情况细化预收费的管理措施，促使行业整体往规范化方向发展，维护老年人权益。另外，近期各地出台政策依然允许会员卡模式，但是不能超过押金的4倍或者12倍。政策推动部分机构对其销售策略做出重大转变，在短期影响机构的经营情况。

7月末，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，正式把养老设施、文化旅游基础设施、园区基础设施等纳入REITS范围。在当前政策对养老机构预收费、高押金模式收紧的背景下，养老资产纳入REITs发行范围，能为重资产养老项目的融资提供新路径。

从新规来看，土地和资产的权属以及资产的规模，是养老项目立项的主要门槛，这与此前发行的资产类型类似。

从运营指标看，《通知》要求“运营时间原则上不低于3年”、“近3年经营性净现金流均为正”，亦与园区基础设施REITs类似。但从以往养老市场的经验来看，要达到以上指标一般需要达到70%的入住率，而要实现如此高的入住率至少需要5年，条件实际较为严格。

值得注意的是，《通知》还要求申报的“养老设施为依法登记并在民政部门备案的养老项目”。从市场现实来看，以往相当部分企业，特别是地产背景的康养企业采取了养老长租公寓的模式，打着养老的名号去营销，却并未纳入民政部门备案，REITs的新规意味着这部分资产都无法纳入。

在这种背景下，养老行业急需新的资本退出路径，养老项目纳入基础设施公募REITs就成为了重要的机会。本质上给养老资产提供了通路。